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重磅刚颁布新土地政策触及数万村集体深度解

发布时间:2020-02-15 17:33:07

重磅,刚颁布!新土地政策触及数万村集体,深度解析!

近期,一则超级重磅的楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。

参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!

这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

其背后有着怎样的深层次逻辑,以及其政策的落地性如何?在此略作阐述与思考。

{ 到底有多少土地可以使用? }

懂农村土地的都知道,农村土地分为三类:宅基地、农用地、农村建设用地。宅基地是老百姓自己的住的,即使想自己多盖一点,超出了自己的宅基证部分的,都被称为违章搭建,在近两年的拆违旋风中已经整顿完毕了。对于农村房屋的出售问题,小产权争论至今也无定数,因而这类土地不会有太多的涉及。

那么再来看看第二类土地,即农用地。国家的18亿耕地红线是绝对不能触碰的,特别是在城市周边的那些稀缺农地,在土地资源本身就很紧缺的情况下,原本的土地置换方式平衡耕地指标现在看来也很难啦,当前都在搞规模化生产、家庭农庄等,将分散的农地统一管理与使用,形成规模经济,使得农民、村集体、承包人多元主体都能受益,因而鉴于国家红线和收益分享机制的缘由,也不会对此类土地有何影响。

剩下的就要农村建设用地了,这类土地是村集体的主要收入来源,厂房、仓库的出租,是在农村较为普遍的做法。过往这类土地要转化为商业用地,进行商业活动需要“招、拍、挂”三部曲,往往需要外部的资金投入。这一过程也是村集体最担心的一点,因为在其过程中土地性质发生了改变,归属也会发生改变,意味着这些土地从村集体流失了,失去了村集体可持续发展的资源禀赋。对于本身收益还不错的那些村集体而言,出让、转换意愿并不强,而对于那些面临拆队撤村的集体组织而言,则是很不错的选择。盘点一下中国的城镇化发展,从2005年的42.99%到2017年初的57.35%,短短12年城镇化率增长了近15个百分点,这是搁置于1960年,需要用年的时间才能创造完成,速度惊人。近十年来的城镇化发展是土地的城镇化,在其过程中,农村那些有潜质、高溢价的集体建设用地早已经转化了大半,因而剩下有商业转化价值的建设用地存量十分有限。

{ 哪些区域的土地存有转化价值?}

城市的同心圆结构,形成了土地的级差地租,在过往一轮的城镇化过程中,收益较高的则是核心城区周边的城乡结合部地区,这些村镇的村级建设用地,已经提前在城镇化过程中变现了,剩下的那些建设用地往往是散而小的。随着城市圈的外扩,近、远郊地区则是后一阶段需要关注的区域了,他们由于之前区位原因,还存有一定的农村建设用地,或许会成为该政策的重要关注对象。但是一个现实是,作为房屋租赁的基础,需要有工作场所、人员的聚集基础,但近、远郊在此方面还是有所不足的。如果建设了租赁房,则需要考虑这些租客来自哪里?他们的承受力如何?这是一系列需要考虑的问题。

{ 租赁住房、共享度假小院的投资可能性有多大?}

当前的农村集体建设用地,既承担村内公共基础设施,又要承担村集体收益,担负着公共、经济双重职能。从当前的经济职能实现来看,往往采用厂房、仓库为主,依照年收益率来看,大概在%左右。而房屋租赁市场,平均会在%左右的收益,其中存在着收益差距。如果要转型住房租赁,不仅需要一大笔的前期投入,还有后期的持续运营,其复杂程度远远高于厂房、仓库的出租,且收益也未必高。对于农村建设用地而言,有着诸多的公共功能实现,因而难以运用单一的经济收益尺度来进行衡量。

{ 政策要得以较好的落实,有哪些关键要素?}

个人认为有以下几个重要的要素,村庄精英、完善的村集体经济组织、资金基础、人力资源。了解农村的都知道,许多强村、名村都是有带头人的,这是发展的关键,在络时代他们就是KOL,至此建立完善的村集体经济组织,从而走上产业道路。作为住房租赁、共享度假小院等,也是一个产业,离不开能人、村集体经济组织两大核心。但现实是各地发展不一、能人经济难以复制,要将城市的商业模式嵌入于村庄之中,还是很不容易的,缺人、缺组织

,还是很难运行的。当前许多村并不是没有,关键在于能否有效的发挥作用。

对于这类项目,离不开资金的支持,或来自于村集体自有、或是外部资金投入,由于前期需要较大的投入,而且投资回报周期较长,其中存在着不小的市场、政策风险,寻找外部资金未必特别容易,但仅靠村集体自身,也不是一件易事。无论是村集体自营还是外部联合,对于土地而言有着三权分置,即经营权、所有权、承包权,对于这三权的设置与安排,也是需要细致考虑的。除此之外,对于人的要素关注也是不可或缺,到底有哪些人参与其中?对于一个半熟人化的社会,外来的职业经理人、投资人能否较好的发挥作用?自己的村民又能有多大程度的卷入其中?这些都是十分值得思考的问题。

以上仅是对于政策落实的未来展望与思考!

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